120131　本サイト（マンション管理士から見た大規模修繕とは？）をオープン予定です！
　※弊社トピックスは「マンション管理士 メルすみごこち事務所」サイトをご確認下さい。

マンション管理組合の運営コンサルタントが見た「大規模修繕工事」「日常営繕」「アフターサービス補修」とは？

マンションが新築してから１０数年目。大規模修繕工事は、組合員が地道に積み立ててきた多額の修繕積立金が動く、管理組合（理事会）にとっては大きなイベントであり、大きな責任がのしかかる重大な決断のときです。

一方、マンション管理業界・修繕業界にとって大規模修繕工事はビッグビジネスのチャンスです。

もちろん大規模修繕工事の実現には管理業界・修繕業界の協力が不可欠ですが、
「発注者である管理組合の修繕に対する知識・経験不足」と
「マンション修繕業界独自のルール・慣習」
が次の弊害を生んでいます。

１プロセスや業界用語のわかりづらさ（不親切な専門家）
２不徹底なコスト削減（コンサルタント（設計事務所）と施工会社との癒着可能性）
３工事を単発のプロジェクトとみなす傾向（将来との連続性（計画性）を無視）

責任は重大、負担は増大、リスクは未知数。
マンション理事長であるあなたは、来るべき大規模修繕工事について、
・誰と相談して、
・どう進めていきますか？

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こんにちは。マンション管理組合コンサルタント（マンション管理士）「メルすみごこち事務所」代表の深山（みやま）です。
この度は当ウェブサイト、「マンション管理士から見た大規模修繕とは？…管理組合の建物と修繕積立金と将来とを守ります…」をご覧いただき、誠にありがとうございます。

私は管理組合コンサルタントとして、マンション管理士として、マンション管理業界で数多くの実績とともに、多くの失敗も経験し苦い想いを積み重ねて参りました。
そしてあなたと同じ分譲マンションの一住民として理事長やオブザーバーも経験して参りました。

※詳しくも怪しい経歴はこちらをどうぞ（もう一つの弊社サイトへジャンプします）


また、私自身はマンション管理士として、管理組合の運営全般（特に理事会・総会の支援や会計・法律・コミュニティ形成などソフト面）については他のマンション管理士やコンサルタントにも負けない実務経験と実績を積み上げてきた自負があります。

一方、建物・設備そのものや修繕・改修工事などの「ハード面」については、ほとんど実務経験や実績はありませんし、一級建築士や一級建築施工管理技士といった関連する資格者でもありません。

むしろ大規模修繕工事は大の苦手分野で、マンション管理業界へ入ってから10年間、ずっとマンションのハード面から目を背けてきました。

※どうして目を背けてきたのか？詳しくは「大規模修繕から逃げてきた代表の『カミングアウト』」へ

しかし、2010年秋のテレビ出演（※１）が大きな転換となり、大規模修繕工事の支援をスタートさせることになりました。

そこで、修繕に関してはまったくの素人で苦手意識を持っていたからこそ、見えてしまったことがあります。

それは、

・あなたを含むマンション管理組合（理事長）の多くが大規模修繕工事に対して無知識・未経験・低関心であることで、修繕業界独特のルールにより多大な不利益を蒙っている可能性がかなり高い

ということです。

※管理組合が蒙る不利益とは？（管理組合の目線からみた大規模修繕工事へ）



（※１）平成22年9月14日（火）テレビ東京系列「ガイアの夜明け」…住まいの価値、守れてますか？…に代表の深山がマンション管理士として出演致しています。

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これまで仲間と共に積み上げてきた「成功・失敗」の体験から、弊社ではお客様である管理組合へ提供すべき
「２つの仕事」
がある、という結論に至っています。
 

ひとつは

「建物・設備のプロフェッショナルとしてハード面の助言」

これはマンション大規模修繕工事を支援するコンサルタントとしての最低条件だと考えます。
建築士や施工管理技士の視点です。
 

そしてもうひとつは、

「管理組合運営のプロフェッショナルとしてソフト面の助言」

もっと言うと、
１通訳としてのわかりやすさ（全体プロセスの見える化・専門用語の翻訳）
２徹底した透明化と工事費削減（施工業者選定の透明化と業者間談合や便益供与の排除）
３将来へと連続するマンション会計（財政）と合意形成（公平・公正・透明）

これは大規模修繕工事を業界慣習に囚われず真に管理組合目線にたった弊社独自の視点と考えます。
まさにマンション管理士の視点です。

これは、修繕工事の施工会社だけでなく、管理会社や修繕コンサルタント・一級建築士事務所のほとんどが
持ち合わせない視点であり、発想だと考えます。

しかも管理会社や修繕コンサルタント・一級建築士事務所などが施工会社と癒着や便益供与の関係にあったとしたら、あなたを含めたマンション住民が毎月貯めてきた修繕積立金の多くが不必要に使われてしまう可能性もあるのです。

しかもその可能性は決して低くないのです。

弊社はもともと修繕業界にまったく染まっていない管理組合の運営コンサルタント（マンション管理士）である視点から、素人であるマンション管理組合の立場に立ち「業界の癒着可能性」や「大規模修繕工事が終了した後の将来」を視野に入れたコンサルティングを提供しなければならない、と考えています。

管理組合運営コンサルタント（マンション管理士）として普段の理事会や総会運営を支援していても、10年に一度の大規模修繕工事で失敗したり不要な工事費支出をしたり管理組合内部でコミュニティが衰退したら管理組合を支援する意味が半減してしまう、と考えるようになりました。

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当社がこれまで管理組合の日常運営面（理事会・総会の支援など）で培ってきた経験から、
たまたま大規模修繕工事の検討時期に理事長へ就任してしまった方や、責任感を持って修繕（専門）委員長へ立候補された方に対し、
大規模修繕工事の成功をハード・ソフト両面において強力に支援したいと強く考えています。
 
マンション管理組合は企業と異なり、共通の目的（ミッション）があるわけでなく、指揮命令系統も不明確です。
マンションに住む理由は様々であり、考え方や育った環境も十人十色の購入者がたまたま集まっている団体であり、
毎年（または２年程度で）理事会役員が入れ替わるなど組織力が脆弱な集団といえます。
だからこそ、10年に一度のビッグイベントである大規模修繕工事こそ力強く支援し、確実に成功して頂きたい。
それが長期的な視点でマンションの住み心地や資産価値を向上させるために必要である、と強く考えております。
 
私は自身の成功と失敗の繰り返しから、上述のような考えの下に必ず管理組合に貢献し、具体的な成果を提供し、
お問い合わせ頂いたあなたや管理組合の皆様に笑っていただけるものと信じております。


このホームページを最後までご覧いただいた方からのご相談、心よりお待ちしております。

株式会社メルすみごこち事務所　代表　深山　州

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マンション大規模修繕工事に関する具体的なご相談は、すべて面談で対応させて頂いております（初回は無料）


「これから本格的に工事を計画する前に相談したい」
「理事会へ提案する前に個人として気軽にアドバイスを受けたい」
「資料を持ち込んで具体的な相談をしたい」
「大規模修繕工事のコンサルタントとしての力量を直接会って測りたい」

など、様々なご要望にお応えしています。気軽にご相談下さい。

また、

「大規模修繕コンサルタントってどこまで相談できるのだろう？」
「具体的なコンサルティングを依頼すると費用はどれくらいかかるの？」
「日常の営繕工事やアフターサービス補修についての詳細が知りたい！」
「具体的にどのようなサポートがあるの？」

と言った基本的なご質問については、電話やメールでお受けしています。どんな小さなことでもお気軽にご相談ください。

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